空き家問題（その２）

空き家問題は、近隣住民から見た問題と空き家所有者から見た問題とがあります。

空き家所有者にとって、空き家を解体するには多額の費用がかかりますし、そのまま維持管理するのも費用がかかります。また、取り壊してしまうと固定資産税や都市計画税の減税を受けられなくなるため問題を先送りにしてしまいがちです。空き家所有者の多くは高齢者であり、体力的な衰えや認知機能の衰えにより空き家の管理ができないということもあります。

しかし、空き家の管理責任は所有者にあるため、空き家を放置して倒壊したり不衛生な状態をもたらすなどした場合、近隣住民から損害賠償請求される可能性があり、できる限り早急に必要な措置をとらねばなりません。

空き家所有者のとるべき対策

財産管理委任契約、任意後見契約等の活用

所有者自身で空き家を管理することが体力的、時間的あるいは精神的に困難であれば、第三者に空き家の管理を委任することができます。

相続放棄

空き家を相続した場合、他にめぼしい遺産がなければ相続放棄するのも一案です。

売却処分

一定の要件を満たせば、空き家の譲渡について、居住用不動産の譲渡所得の３０００万円特別控除の適用があります。

空き家を放置されることにより、自宅敷地へ空き家が倒れ込んできたり、不審者が空き家に住み着いて治安が悪化したり、放火による類焼の危険が生じたり、雑草などが繁茂して害虫が繁殖したり、不法投棄などを招き衛生環境が悪化したりさまざまな問題が発生します。

さらにこれらにより周辺の不動産相場が下落するなどの間接的な悪影響も懸念されます。

近隣住民としては、まず空き家の所有者や賃借人等の利用者に対して適切な管理をするよう申し入れを行ったり所有権に基づく物権的請求権を行使しますが、これらの相手方が不在である場合もしばしば見受けられます。

近隣住民がとるべき対策

　所有者等の調査

法務局にて、空き家の不動産登記簿謄本を取得して所有者を調べます。

　空き家が未登記の場合

敷地の登記簿謄本を取得して敷地所有者から空き家所有者が誰か尋ねたり、紛争が生じているときには市町村役場で固定資産税評価証明書を取得することにより所有者が判明することがあります。

　空き家が賃貸物件の場合

原則として賃借人に適切な管理を申し入れることになります。

　空き家の登記名義人と現在の所有者が異なる場合

原則として現在の所有者に対して申し入れますが、登記名義人自身がかつて空き家を所有していてその当時から倒壊等の危険性を生じさせていた場合は登記名義人にも管理責任が問われる可能性があります。。

　相手方不在の場合

行方不明であれば家庭裁判所へ不在者財産管理人の選任申立てをします。死亡しているときは、相続人を調査して相続人に対して管理の申し入れ等を行います。相続人が存在しなければ家庭裁判所へ相続財産管理人の選任申立をすることになります。

　具体的対応策

空き家の状態や近隣住民の抱えている問題ごとに具体的に種々の対応をとることが必要です。

　特定空家に該当する場合

市町村に特定空家の認定を求め、市町村に対応してもらいます。

　特定空家に該当しない場合

市町村は直接的に対応できないので、近隣住民が自ら対応します。

・空き家が自宅敷地に崩れ落ちてきた→物権的妨害排除請求権を行使して除去を求めます。

・空き家が傾いてきて将来自宅に倒れ込みそう→物権的妨害予防請求権を行使して倒壊を予防する工事を求めます。

・隣から木の枝や根が越境してきた→空家所有者に対して撤去請求します。これに応じない場合、木の枝は勝手に切ることができず、裁判を起こさねばなりませんが、根は原則として越境された土地の所有者が自ら切り取ることができます。

・空き家の倒壊により自宅や自動車などが毀損した→生じた損害の賠償を請求することが出来ます。