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不動産の売買や贈与、財産分与などがあった場合、当事者の合意のみで所有権は移転します。
売買であれば、「売ります」「買います」
贈与であれば、「あげる」「もらう」
たとえ口頭でのやり取りであっても基本的に契約は成立し、その瞬間に所有権が移転するというのが原則です(通常は社会通念上契約書を作成しますが)。
しかし、所有権という権利は目に見えないものなので、目の前にある土地や建物が誰のものかは見ただけでは分かりません。
そこで、不動産に関する情報(物理的な現況及び権利関係)を国が管理する帳簿に記載して広く一般に知らしめて不動産取引の安全を図るために不動産登記制度があります。
不動産登記制度のもとでは不動産に関する権利変動があった場合(売買や贈与などにより所有権が移転した場合など)、その旨の登記をしなければその権利変動を第三者に主張することができないとされています。
具体的に言うと、AさんがBさんから家を買ったがB→Aへと所有権移転登記をしていなかった場合、売主BさんはCさんに同じ家を二重に売ってB→Cへと所有権移転登記をすることができ、登記をしなかったAさんはCさんに対して自分が先に家を買ったと言えなくなるということです。
また、家を買ったあるいは贈与してもらったが所有権移転登記をしていないうちに売主の債権者が家を差し押さえてしまうということもあり得ます。
このように、「登記は早い者勝ち」の原則があるため権利変動があれば即登記手続きをしなければなりません。
不動産の相続の場合は少し事情が異なります。
相続による権利の承継については、上記のような二重譲渡の問題は生じえないため、急いで登記をしなければ権利を失うということはありません。
ですので、相続があった場合、費用もかかることから不動産の名義変更手続き(相続登記)は後回しになりがちです。
しかし、相続登記を後回しにするとたとえば以下のようなリスクを招くおそれがあります。
不動産売却時に相続人が高齢化しており、認知症を発症して売却の意思確認ができなくなる
相続人のために成年後見人を選任して成年後見人が本人を代理して売買しますが、居住用不動産であれば家庭裁判所の許可が必要となります。
相続人が死亡し二次相続、三次相続が発生して相続人が多数になり遺産分割がまとまらなくなる
お互い顔も知らない相続人が全国に散らばっていて手続を行うのに膨大な時間と費用がかかることがよくあります。
そのため、結局相続手続き自体を諦めざるをえないというケースも見受けられます。
いつでもできると思うとつい先延ばしにしてしまいがちですが、これらのリスクが発生すると解決に大変な手間と時間がかかるものですから、思い立った時に速やかに相続登記をしておくべきです。
婚姻期間中に購入した自宅は離婚する際財産分与の対象になります。
自宅に関しては売却して代金を分配すると決めた場合、売買による所有者の移転登記をしなければなりません。
このとき、住宅ローンが残っていれば買主への所有権移転登記のほかに抵当権抹消手続きも必須です。
ちなみに住宅ローン付き住宅を財産分与する場合、住宅の価格からローンの残債を控除した金額が分与対象となります。
売却代金でローン残債全額を返済できるならよいのですが、オーバーローンといって不動産の価格よりローン残債が多い場合は問題があります。(そもそもオーバーローン状態の不動産は財産分与の対象とはならないとされていますが、自宅を手放してしまいたいと考え離婚に際してオーバーローンの住宅を売却するということもよくあります)
ローンが残っている不動産を売却するには金融機関の関与が不可欠で、特にオーバーローンであれば金融機関は不足分は一括返済を求めてくることもあるので金融機関に確認しておく必要があります。
たとえば、夫名義の住宅を財産分与で妻が取得して住み続ける場合、妻名義に所有権移転登記をすることが可能です。
ただし、住宅ローンが残っている場合は金融機関と事前に協議が必要で、勝手に名義変更してしまうと一括返済を求められることがあるのでご注意ください。
金融機関としては住宅ローンがきちんと返済されるかどうかが関心事項なので、妻に収入があれば妻を新たに債務者とすることで妻名義へ所有権移転を承諾することもあります。
住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、数十年に渡ってローンの返済を続けますが、無事に完済すると金融機関から抵当権の抹消書類が送られてきます。
抵当権抹消登記は法律上申請義務や申請期間はありませんが、売却する際にはあらかじめ(または売買の登記と同時に)抵当権の抹消登記をしなければなりません。
しかし、金融機関から抹消書類が届いた後そのまま放置しておくと紛失してしまうことがあり、いざ抹消登記をしないといけないときに非常に手間がかかります。
時間がたてばたつほど登記をする気持ちも薄れていくので、完済後は早めに登記申請なさってください。
10年以上前に不動産を買った経験のある人なら権利証とか登記済証をいう言葉を聞いたことがあると思います。
権利証(登記済証)とは、登記申請をして登記名義人となった場合に法務局が交付する書面です。
実際は「権利証」という書面を法務局が作成するのではなく、登記申請人が提出した申請書副本や登記原因証書といった書面に登記済のスタンプを押して返却されたものが権利証となる扱いであり、権利証はのちの登記手続き(売買や抵当権設定など)の際に登記名義人の本人確認手段として用いられてきました。
平成17年の不動産登記法改正により権利証の制度が改められ、登記名義人となった場合、登記識別情報通知をいうものが新たに発行されることになりました。
なお、上記法改正によりただちに日本全国すべての法務局で登記識別情報通知を発行する運用が始まったのではなく、法務局ごとに徐々に変更されていったため、平成17年以降も数年間は権利証を交付する法務局が存在していました。
登記識別情報通知は従来の権利証と同様に登記名義人が登記申請する際の本人確認手段となるものですが、権利証が物理的な紙として存在していたのに対して登記識別情報通知は12桁のパスワードとして発行され、登記申請の際にパスワードを入力(紙に書いて提出)することで本人確認とすることになっています。
ちなみに、登記識別情報通知の制度になったからといって従来の権利証が失効したわけではなく、権利証は現在も登記申請の際本人確認手段として必要なものですから大切に保管し続けてください。